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辽宁万聚隆房地产有限责任公司与李萍、李波等一审民事判决书

发布时间:


辽宁万聚隆房地产有限责任公司与李萍、李波等一审民事判决书

【文书来源】 中国裁判文书网


基本信息


审理法院: 沈阳市和平区人民法院

案  号: (2012)沈和民四初字第1134号

案件类型: 民事

案  由: 侵权责任纠纷

裁判日期: 2014-06-03

法  官: 陈锐

审理程序: 一审

原  告: 辽宁万聚隆房地产有限责任公司(组织机构代码:74432037-3)

被  告: 李萍(居民身份证号:×××026) 李波(居民身份证号:×××313) 沈阳市诚佳物业管理有限公司(组织机构代码:79848352-2)

原告代理律师: 刘艳敏 [辽宁腾坤律师事务所] 王凤 [辽宁欣合律师事务所]

被告代理律师: 李润禄 [辽宁申扬律师事务所] 李润禄 [辽宁申扬律师事务所] 李润禄 [辽宁申扬律师事务所]



文书正文


当事人信息:


原告:辽宁万聚隆房地产有限责任公司(组织机构代码:74432037-3)。

法定代表人:杨冰,系该公司总经理。

委托代理人:刘艳敏,系辽宁腾坤律师事务所律师。

委托代理人:王凤,系辽宁欣合律师事务所律师。

被告:李萍(居民身份证号:×××026),女,××年××月××日出生,汉族。

委托代理人:李润禄,系辽宁申扬律师事务所律师。

被告:李波(居民身份证号:×××313),男,××年××月××日出生,汉族。

委托代理人:李润禄,系辽宁申扬律师事务所律师。

被告:沈阳市诚佳物业管理有限公司(组织机构代码:79848352-2)。

法定代表人:周勇,系该公司经理。

委托代理人:李润禄,系辽宁申扬律师事务所律师。

审理经过:

原告辽宁万聚隆房地产有限责任公司与被告李萍、被告李波、被告沈阳市诚佳物业管理有限公司侵权责任纠纷一案,原告于2012年8月29日起诉来院,本院受理后,依法组成合议庭,由审判员陈锐担任审判长并主审,人民陪审员董秀坤,人民陪审员戢伟参加评议,于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告辽宁万聚隆房地产有限责任公司委托代理人刘艳敏,被告李萍及被告李萍、被告李波、被告沈阳市诚佳物业管理有限公司共同的委托代理人李润禄均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议,现已审理终结。

原告诉称:

原告辽宁万聚隆房地产有限责任公司诉称:原告辽宁万聚隆房地产有限责任公司成立于2002年11月,经营范围是从事房地产的开发以及商品房销售等。公司实为杨冰个人投资设立,但在当时的法制环境下不允许个人设立公司,于是在工商局注册的股东为杨冰和周勇二人,周勇是挂名股东(这一点周勇在公安机关的询问笔录中予以承认),法定代表人杨冰。杨冰在2003年至2006年期间开发了铁西区卫工农贸市场和勋业三路农贸市场及楼上住宅楼两处项目。2006年8月16日由于他人陷害杨冰被沈阳市公安局刑事拘留,2009年9月9日,由于杨冰身体患有严重疾病,并暂予监外执行。在杨冰被采取强制措施和暂予监外执行期间,2007年3月12日,辽宁万聚隆房地产有限责任公司的挂名股东周勇成立了沈阳市诚佳物业管理有限公司,并在原告开发的铁西区南六西路2号卫工农贸市场一楼大厅内成立物业办公室,与被告李萍(系夫妻关系)、李波(系李萍弟弟)大肆利用物业公司名义非法出售原告开发的卫工农贸市场摊位,收取摊位费和市场管理费以及住宅楼物业费等费用,并据为己有(原告保留向相关机关举报的权利)。2009年8月11日,周勇因交通事故死亡,被告李萍与其女儿在于洪区人民法院对周勇在原告公司的挂名股份继承事宜进行了诉讼,后双方调解由李萍继承周勇在原告公司的股份权利。后三被告仍然占用原告的房屋非法出售原告开发的卫工农贸市场摊位,收取摊位费和市场管理费以及住宅楼物业费等费用,并据为己有。2011年10月24日,被告李萍认为杨冰侵害了股东周勇的权益,在沈阳市中级人民法院提起诉讼,经过二次开庭审理,被告李萍发现周勇生前在原告公司确实没有实际投资,只是挂名股东,后撤诉。原告认为:首先,周勇在原告公司的股东身份是挂名股东,没有实际投资,这一点周勇生前在公安机关的笔录中予以证实,挂名股东不享有股东的实体权益。其次,挂名股东不享有股东的实体权益,当然不产生实际继承的法律后果。被告李萍在未通知原告及真正股东杨冰参加诉讼的情况下,私自与其女儿在于洪区人民法院进行了股权继承调解,侵犯了股东杨冰的合法权益,这种对第三人财产进行处分的行为也是无效的。另外,三被告既不是原告公司的股东,也未取得原告公司任何授权的情况下,在卫工农贸市场一楼大厅内成立物业办公室以物业公司的名义出售、出租原告开发的铁西区卫工农贸市场摊位,收取销售摊位款和出租租金以及收取农贸市场摊位管理费和住宅楼物业费等行为均是违法的,是严重侵犯原告和合法股东杨冰利益的行为。因此诉讼至法院,请求人民法院判决三被告立即腾出位于铁西区南六西路2号卫工农贸市场一楼大厅内的物业办公室,停止一切非法管理和经营行为;判决被告立即停止收取铁西区南六西路2号卫工农贸市场和卫工住宅楼物业管理费的非法侵权行为;判决三被告立即停止对外出租、出售铁西区南六西路2号卫工农贸市场摊位的违法侵权行为,并判决由三被告承担本案诉讼费和其他费用。诉讼请求:1、请求人民法院判决三被告立即停止收取铁西区南六西路2号卫工农贸市场和卫工住宅楼物业管理费的非法侵权行为;2、请求人民法院判决三被告立即停止对外出租、出售铁西区南六西路2号农贸市场摊位的非法侵权行为;3、请求人民法院判决由三被告承担本案诉讼费和其他费用。

被告辩称:

被告李萍辩称:我只是丈夫周勇生前在原告公司股权的继承人,同时,我也是周勇在诚佳物业公司的股权的继承人。我未侵害原告任何权益,我作为股东也未直接参与诚佳物业公司的经营活动,既然诚佳公司依法提供服务,依法收取物业费、摊床物业管理费,不存在对原告侵权问题,何谈我对原告侵权了,原告也没有事实予以证明。我本人从未向业主、摊主收取物业费,收费完全是诚佳公司合法的企业行为。我本人也从未出售过或出租过原告所谓的农贸大厅摊床,这里需要说明的问题是,本案原告法人单位起诉本案的三被告,杨冰非本案当事人,诉状中所说杨冰对其侵权事实理由不成立,且与本案无关。原告诉状中称,原告公司也就是辽宁万聚隆房地产开发有限公司是杨冰自己个人出资成立的,并谎称周勇是挂名股东,这完全是颠倒黑白。原告公司成立于2002年11月26日,公司的股东由周勇和杨冰共同组成,公司的注册资金2000万元,周勇出资999万元,占股权份额的49.5%,杨冰出资1,010万元,占股权比例的50.5%,事实情况是杨冰并没有出资,而是虚假出资,对此杨冰因为涉黑刑事案件被辽河及省高法两级法院数罪并罚,判有期徒刑11年。其中,一罪就是杨冰犯虚报注册资本罪,此罪被判一年零六个月,这足以认证杨冰未向原告公司出资,杨冰才是真正的挂名股东,不享有公司股权。此外,原告在诉状中诉称,杨冰因被诬陷被判刑,纯属谎言。杨冰恰恰是诬陷了周勇,才在数罪并罚中有一罪诬告陷害罪,获刑8年。我依据2011年于民一初字第827号民事调解书,确认我享有继承周勇在原告公司的全部股权。这足见我是原告公司事实上的股东,尽管工商登记尚未变更。我在另案中,原对杨冰提起过诉讼,至于我撤诉与否是我的权利。这不妨碍我是原告公司事实上的股东的资格和地位,当然我刚才陈述的这段与本案无关,只是原告诉状当中提到了这些问题,我才在本庭当中予以阐明。

被告李波辩称:我是诚佳物业公司的员工,我任公司经理,我是依法履行岗位工作职责,既然诚佳公司依法收取住宅物业费、摊床、卖场物业管理费,不存在对原告侵权问题。那么,我李波也根本就不存在侵犯原告的权益问题,我本人从未收取过业主、摊主的物业费,收取以上物业费是诚佳公司合法的企业经营行为。再次需要强调的是,我本人从未出售过原告的所谓农贸大厅的摊床,也没出租过摊床。因此,请求法院驳回原告诉讼请求,诉讼费由原告承担。

被告沈阳市诚佳物业管理有限公司辩称:原告诉称的诚佳物业对其侵权事实理由不成立,诚佳物业未侵犯原告任何权利,因为诚佳物业是依法成立的物业企业,有企业法人营业执照,有物业管理三级资质,有省市物价局收费许可,诚佳物业在铁西区南六西路2号即溪畔家园为住宅业主、农贸大厅摊主提供物业服务,收取住宅物业费、摊床市场物业管理费,是正常合法有效的。这是诚佳公司依法行使的企业经营自主权能的体现,原告是开发公司,经营范围仅限于房地产开发及商品房销售,其房屋销售后权利用尽,房屋、摊床、卖场的物权归业主所有。诚佳公司是物业公司,与原告所处的行业不同,经营范围也不同在物业经营与服务上,双方无任何法律关系。由谁为业主、摊主提供物业服务是物权人的选择,业主、摊主选择了诚佳公司,与诚佳公司形成多年的物业服务合同关系,诚佳公司为此投入了财力、物力、人力等物业服务成本,收取摊主、卖场的物业管理费理所当然,何谈对原告构成侵权,原告要求诚佳公司腾退农贸大厅物业办公用房是无理的非法的要求。按照物权法的规定,农贸大厅的办公用房是农贸大厅的必备的配套附属设施,它属于公共的用房,物权归所有的摊主所有,非原告所有,这又怎么能谈得上诚佳公司侵犯了原告的权益。此外,诚佳公司从来就没有出售、出租过原告农贸市场的所谓摊位,也不存在任何侵权问题,因此请求法院判决驳回原告的诉讼请求,诉讼费用由原告承担。

本院查明:

经审理查明:原告开发建设了位于沈阳市铁西区南六西路2号的卫工农贸市场、住宅、酒店1#-4#楼工程。后被告沈阳市诚佳物业管理有限公司在该处提供物业服务。

三被告当庭提供了协议书及中标通知书各一份。协议书签订时间为2007年4月6日,协议书中原告与被告沈阳市城佳物业管理有限责任公司就位于沈阳市铁西区南六西路2号卫工农贸市场、溪畔家园的物业管理等问题达成协议,约定原告同意将卫工农贸市场、地下一层、地上二层及地上一层大厅的物业管理权交被告沈阳市诚佳物业管理有限责任公司管理,原告不收取被告沈阳市诚佳物业管理有限责任公司任何管理费,被告沈阳市诚佳物业管理有限责任公司收取的物业费归其自行使用,期限为永久管理权。

中标通知书内容为:2007年11月,由原告作为招标人、沈阳新锦源行物业招标服务有限公司作为招标代理单位、沈阳市铁西区住宅小区管理办公室作为行政主管部门签章的沈阳“溪畔家园”前期物业服务项目中标通知书确认,经公开招标,确定被告沈阳市诚佳物业管理有限公司为该项目的前期物业服务的中标人。

本案审理过程中,原告针对三被告提供的前述协议书及中标通知书提出鉴定申请,申请事项为:1、对被告提供的协议书、中标通知书上原告单位印章的真实性进行鉴定;2、对被告提供的协议书、中标通知书上原告单位印章印文时间与文字打印时间的先后顺序鉴定。对此,本院经沈阳市中级人民法院摇号确定,由辽宁九州司法鉴定所进行鉴定。因鉴定需要提供相应样本,原告提供了公章一枚、房地产开发企业资质年检申报表,同时,本院依原告申请,先后调取了中国银行开立单位银行结算账户申请书、《建设项目选址意见书》申报表一份,被告对上述样本的真实性均提出异议,仅同意以原告在公安部门备案的公章以及原告在工商登记管理部门档案内的公章作为样本进行鉴定,经本院调取,前述两部门未有相应材料存档。

另查明:被告李萍系被告沈阳市诚佳物业管理有限公司法定代表人周勇之妻。周勇已去世,其生前为在工商部门登记的原告公司股东之一。被告李波系被告李萍弟弟。

上述事实,有原告向法庭提供的国有土地使用证、建筑工程施工许可证、规划许可证、商品房销售许可证及庭审笔录在卷佐证,经开庭质证,本院予以确认。

本院认为:

本院认为:本案的争议焦点之一系被告是否基于原告的委托在争议楼盘提供物业服务,若非原告委托,原告是否有权要求被告停止收取物业费。《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十六条规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。前述规定确定了建设单位应当委托前期物业,针对本案而言,则进一步明确该种委托的性质,对此本院认为,该种委托应是建设单位的一项义务,而非权利。因为通常情况下,房屋是分期分批售出的,自建设单位开始出售房屋之日起的一段时期内,已经入住的业主人数相对于将来全部或者大部分出售时的业主人数只是少数,同时入住的业主之间彼此并不熟悉,也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这种情况下,条件不具备,往往无法召开业主大会。与此同时,出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施,否则会严重影响物业的使用与管理,也会大大降低业主居住与生活的质量。为解决上述问题,填补业主大会选聘出物业服务企业之前这一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑,也会积极选聘物业服务企业。由此可见,前期物业系基于保护业主权利的考虑而设立的制度,选任前期物业服务企业对于建设单位而言是一项义务,由此由业主享受相应物业服务公司的服务,而非一项权利。故本案原告作为建设单位,无权要求被告立即停止收取位于铁西区南六西路2号卫工农贸市场和卫工住宅楼物业管理费,其该项诉讼请求,本院不予支持。

关于鉴定的问题,一是双方当事人对鉴定样本无法达成一致,二是如上所述,即便被告非因原告选任而在争议楼盘提供物业服务,原告亦不享有要求被告停止收取物业管理费的有关权利,故本院认为鉴定无需继续进行。

关于原告要求三被告立即停止对外出租、出售位于铁西区南六西路2号卫工农贸市场摊位的非法侵权行为的诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。而原告对该项请求未能提供任何证据,初步的举证义务尚未完成,且原告对此虽然提交了书面调取证据申请,但不属于因客观原因不能自行收集的证据,故不属于人民法院调查收集证据的范围,因此原告该项诉讼请求,本院不予支持。

综上,依据《物业管理条例》第二十一条第二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款第一百一十九条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第十七条之规定,判决如下:

裁判结果:

驳回原告辽宁万聚隆房地产有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费100元,由原告辽宁万聚隆房地产有限责任公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。

审判人员:

审判长陈锐

人民陪审员董秀坤

人民陪审员戢伟

裁判日期:

二〇一四年六月三日

书记员:

书记员贾天月



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